Hypotheken, woning kopen, bedrijfsruimte kopen, of huurovereenkomsten. Wij regelen de hypotheekakte en leggen uw koopovereenkomst vast. Ook voor huurovereenkomsten kunt u bij ons terecht.
Hypotheken woning of bedrijfsruimte
Na afspraken met uw bank over het verstrekken van een geldlening voor de financiering van uw woonhuis of bedrijfspand, stuurt de bank de instructies naar de notaris voor het opstellen van de hypotheekakte. In deze akte wordt de overeenkomst van geldlening vastgelegd en ten behoeve van de bank wordt de hypothecaire zekerheid gevestigd voor de nakoming van de verplichtingen. Over al deze afspraken kan Meervaart Notarissen u nadere uitleg geven en u verder daarin begeleiden.
Wordt de lening niet door een bank verstrekt, maar door een particulier, dan kan Meervaart Notarissen u helpen bij het opstellen van de akte met de leningsovereenkomst en de hypothecaire zekerheid.
Koopovereenkomst en Akte van levering
Voorafgaand aan de levering van de woning of bedrijfspand leggen partijen de gemaakte afspraken vast in een koopovereenkomst. Deskundige begeleiding is in dit stadium essentieel vanwege de juridische en fiscale haken en ogen. Het gaat immers om grote belangen. De notaris is deskundige bij uitstek op het gebied van het vastgoedrecht en fiscaal recht. Wij kunnen partijen als onafhankelijk persoon adviseren over de gevolgen van bepaalde beslissingen en hen begeleiden bij het opmaken van een evenwichtig contract.
De koopovereenkomst is gesloten en zorgvuldig schriftelijk vastgelegd. Vanaf dat moment kunnen verkoper, koper en de notaris zich voorbereiden op de feitelijke en juridische levering. Er zijn immers alleen nog rechten en plichten vastgelegd. De verkoper heeft recht op de koopsom en is verplicht het woonhuis of bedrijfspand op het afgesproken moment op te leveren aan de koper. De koper is verplicht om op het afgesproken moment de koopsom te voldoen door storting op de afgescheiden derdenrekening van de notaris, de “kwaliteitsrekening”. Tot de daadwerkelijke levering blijft een verkoper eigenaar van het vastgoed.
De notaris heeft de regie in de uitvoering van de afspraken die verkoper en koper hebben gemaakt. Door het tekenen van de akte van levering garandeert de notaris dat een koper ook daadwerkelijk eigenaar is geworden van het gekochte vastgoed. Kortom de akte van de notaris is in feite een verzekeringspolis. De notaris biedt rechtszekerheid.
De werkzaamheden die Meervaart Notarissen voor u verrichten zijn:
- Onderzoek in de eigendomsakte van de verkoper naar hoe en wanneer de eigendom is verworven
- Eventueel verder onderzoek bij het Kadaster als (het afschrift van) de eigendomsakte niet meer aanwezig is of niet de huidige situatie weergeeft
- Controle bij het Kadaster naar de tenaamstelling van de woning (met het oog op het opmaken van de koopovereenkomst of meteen na ontvangst van de al getekende koopovereenkomst); herhaling van dit onderzoek vlak voor het tekenen van de akte van levering
- Het desgewenst opmaken van de koopovereenkomst, zoals hiervoor beschreven, in het bijzijn van verkoper en koper en de eventuele makelaar(s) en, op verzoek, het inschrijven daarvan in de openbare registers van het Kadaster
- Controle van de identiteit van verkoper/koper, aan de hand van identiteitspapieren (paspoort/rijbewijs)
- Onderzoek naar de huwelijkssituatie (of geregistreerd partnerschap). Was verkoper ten tijde van de eigendomsverkrijging gehuwd en is dat nu nog zo?
- Onderzoek naar de persoonlijke omstandigheden van verkoper en koper in andere registers (faillissements-, curatele-, bewind-, gezags-, huwelijksgoederenregister of handelsregister)
- Het driemaal controleren bij het Kadaster op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op de woning, namelijk rond de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de akte van levering en dadelijk na de inschrijving bij het Kadaster
- Onderzoek naar eventueel uit het Kadaster blijkende belemmeringen (Wet voorkeursrecht gemeenten, Belemmeringenwet Privaatrecht, Monumentenwet enz.)
-
Bestaande uit:
- Contact opnemen met alle betrokkenen om zaken te regelen die van belang zijn voor de overdracht, zoals:
contact met de financier van de verkoper: hoeveel moet er worden afgelost om de hypotheek van het huis af te krijgen? De notaris regelt dat de verkoper dit bedrag aan hem betaalt en dat daarmee de lening wordt afgelost. de notaris regelt ook dat hij voor de levering een verklaring van de financier van de verkoper in zijn dossier heeft dat de hypotheek mag worden doorgehaald, zodat de koper zeker weet dat zijn huis hypotheekvrij wordt geleverd. Dezelfde procedure wordt gevolgd als beslag op het huis is gelegd door een schuldeiser van de verkoper. - contact met de financier van de koper, zodat het geld voor de betaling van de koopsom op tijd op de rekening van de notaris staat en de hypotheek gevestigd kan worden.
Verder:
-
- Zo nodig toestemming van echtgenoot, van bijvoorbeeld de gemeente in geval van erfpacht of van de Vereniging van eigenaars in geval van een appartementsrecht
- Gebruikelijke onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (kettingbedingen of gemeentelijke voorschriften) en opname van de geldende bepalingen in de akte van levering
- Het opmaken van de akte van levering, met toezending vooraf van de ontwerptekst aan verkoper/koper en ieders makelaar
- Het gevraagd en ongevraagd geven van voorlichting over de consequenties van de overdracht
- Het toezicht houden op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of op de afgifte van een bankgarantie
- Het tijdig sturen van nota’s van afrekening aan koper en verkoper met vermelding van koopsom. Verrekening van jaarlijkse lasten indien deze door de verkoper zijn opgegeven. Opgave van de verschuldigde overdrachtsbelasting (2% of 6% over de koopsom; bij erfpachtcanon is een hoger bedrag verschuldigd) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage in de nota van afrekening meegenomen. De waarborgsom en het eindbedrag van de nota van afrekening moeten door de koper tijdig worden overgemaakt op de kwaliteitsrekening van de notaris. Wat betreft het eindbedrag moet dit zo tijdig gebeuren dat de bank van de notaris de ontvangst ervan kan bevestigen vóórdat de akte van levering wordt gepasseerd. Voor een overboeking door de bank van een hypotheeksom geldt hetzelfde. Eindigt de nota van afrekening met een te ontvangen bedrag, dan wordt overgemaakt zodra het derde onderzoek (na de inschrijving in het Kadaster, zie punten 8 en 19) bevestigd heeft dat zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan. Indien u daarmee instemt wordt een kopie van de nota van afrekening desgewenst ook aan uw makelaar toegezonden.
- Controle dat de volledige koopsom (inclusief de hypotheeksom) tijdig op de derdengeldenrekening is gestort
- Het maken van een (onderhandse) volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn
- Het na het geven van een toelichting ondertekenen van de akte van levering (“passeren”) en de aanbieding van een afschrift aan het Kadaster ter inschrijving van de eigendomswijziging
- Na de inschrijving controle aan de hand van het derde kadasteronderzoek (zie punt 8) of er geen (verdere) beslagen zijn gelegd en het vervolgens uitbetalen van de gelden.
- Toezending van het door het Kadaster van een inschrijvingsstempel voorziene afschrift van de akte (het “eigendomsbewijs”).
- Alle overige administratieve werkzaamheden die met het voorgaande verband houden, het voeren van correspondentie en het langdurig archiveren van de akten en het betreffende dossier.
Appartementsrecht
De woning of bedrijfsruimte die u aankoopt kan deel uitmaken van een groter complex; een gebouw dat bestaat uit meerdere woningen en/of bedrijfsappartementen. De verschillende eigenaren hebben ieder afzonderlijk het exclusieve eigendoms- en gebruiksrecht van hun woning/bedrijfsruimte (appartementsrecht genoemd). Alle rechten en plichten van de eigenaren in het complex zijn vastgelegd in de akte van splitsing in appartementsrechten. Ieder appartementsrecht kan afzonderlijk worden verkocht en met een hypotheekrecht worden belast.
Een appartementsrecht kan juridisch veel haken en ogen hebben en goed advies bij de aankoop van een appartementsrecht is dan ook onontbeerlijk. Raadpleeg Meervaart Notarissen bij de aankoop van een appartementsrecht.
Ook als u een gebouw in appartementsrechten wilt splitsen dan bent u bij Meervaart Notarissen aan het juiste adres.
Erfdienstbaarheden
Erfdienstbaarheden zijn verplichtingen of rechten die ‘kleven’ aan een onroerende zaak ten opzichte van een andere onroerende zaak. Een recht van overpad bijvoorbeeld, of de afvoer van water. Erfdienstbaarheden gaan altijd automatisch over op een nieuwe eigenaar.
Een erfdienstbaarheid wordt in een notariële akte vastgelegd en ingeschreven in het kadaster. Meervaart Notarissen onderzoekt bij elke overdracht de erfdienstbaarheden, eventuele bijzondere verplichtingen en bepalingen en informeert u hierover. Zo voorkomt u later problemen.
Huurovereenkomsten
De wet maakt onderscheid tussen de (ver)huur van een bedrijfsruimte of woonruimte. Voor huurders en verhuurders zijn er belangrijke rechten en verplichtingen. Bijvoorbeeld de regeling “koop breekt geen huur”. Soms kan van wettelijke bepalingen worden afweken. Dat moet dan wel in de huurovereenkomst worden vastgelegd. Betreft de verhuur/huur een bedrijfsruimte, is ook het soort bedrijfsruimte van belang. Een ingewikkelde wet- en regelgeving! Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het van belang om verschillende zaken te regelen, bijvoorbeeld:
- of en hoe huurprijsverhogingen worden berekend
- wie is verantwoordelijk voor het onderhoud
- zijn veranderingen aan het pand toegestaan
- wanneer eindigt de huurovereenkomst.
Zonder deskundige begeleiding kunt u gemakkelijk de weg kwijtraken en met gevolgen worden geconfronteerd die u vooraf niet had onderkend. Kom beslagen ten ijs en laat u begeleiden door Meervaart Notarissen.
Wilt u meer informatie over dit onderwerp? Neemt u dan contact op met ons op.